Вопрос: У моих родителей неприватизированная квартира, могут ли они мне ее завещать?

Ответ: Из вопроса усматривается несколько существенных для прояснения данного вопроса составляющих, располагающихся по мере важности в понимании сути проблемы:
1. Может ли неприватизированная недвижимость быть предметом завещания?
Для понимания данного вопроса необходимо обратиться к ст. 1120 части третьей ГК РФ. Первый абзац вышеуказанной статьи гласит: "...Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем...", в комментарии к ГК РФ, подготовленном Институтом государства и права Российской академии наук под редакцией доктора юридических наук, профессора Т.Е. Абовой, доктора юридических наук, профессора М.М. Богуславского, доктора юридических наук А.Г. Светланова (далее - комментарий к ГК РФ) дана следующая расшифровка приведенного положения: "...2. Завещательное распоряжение может быть сделано не только в отношении имущества, принадлежащего завещателю на момент составления завещания, но и в отношении имущества, которое он может приобрести в будущем. При этом в завещании не обязательно перечислять конкретные виды имущества. Будет достаточно распоряжения типа: "Все мое имущество, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, я завещаю...". Одним из существенных моментов, относящимся к другим разделам наследственного права, но имеющем существенное значение для рассмотрения данного вопроса, является дееспособность наследодателя, т.е. в момент распоряжения имуществом в форме завещания гражданин должен быть полностью дееспособным. Исключение из данного правила являет собой случай реализации права на приватизацию и смерти до момента регистрации права собственности на приватизированную недвижимость. Суды исходят из формализованного в подаче заявления на приватизацию волеизъявления гражданина, которое должно иметь место до смерти наследодателя, в результате чего формально после смерти гражданина появляется его имущество, которое должно быть включено в наследственную массу.
Итак, при условии полной дееспособности завещателя можно надлежащим способом завещать неприватизированную недвижимость, под условие, что в момент смерти завещанное будет имуществом наследодателя или завещатель надлежащим образом распорядится завещанным имуществом.
2. Что может быть наследством?
Гражданский кодекс в ст. 1112 дает определение наследства "В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности". Комментарий к ГК РФ разъясняет: "Часть 1 комментируемой статьи ограничивает состав наследства четырьмя видами объектов: а) вещи; б) имущественные права; в) имущественные обязанности; г) иное имущество...
Наряду с правами на вещи в состав наследства могут входить иные имущественные права, и прежде всего права обязательственные (права арендатора недвижимого имущества - п. 2 ст. 617 ГК; права заимодавца по договору займа и т.п.), корпоративные (например, права акционера на участие в управлении обществом; права участника общества с ограниченной ответственностью в случаях, когда переход таких прав не исключается в учредительных документах общества - п. 6 ст. 93 ГК), а также права исключительные (например, право использования фирменного наименования или знака обслуживания)". В силу предусмотренной ч. 2 п. 2 ст. 672 ГК РФ императивной нормы "в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении", право на использование жилого помещения по договору социального найма не входит в состав наследственного имущества и, как следствие, не является наследством.
3. Что можно сделать для перехода прав на неприватизированную недвижимость?
Рассмотрим три варианта:
3.1. Неприватизированная недвижимость становится имуществом наследодателя.
При данном стечении обстоятельств наследование будет происходить в зависимости от наличия завещания. При наличии завещания будут действовать положения и нормы, предусмотренные главой 62 "Наследование по завещанию" части третьей ГК РФ, т.е. наследование произойдет в "штатном" режиме в соответствии с волеизъявлением завещателя, за исключением случая наличия недостойных наследников, предусмотренного ст. 1117 ГК РФ, и лиц в соответствии со ст. 1149 ГК РФ, имеющих право на обязательную долю в наследстве. При отсутствии завещания наследование произойдет тоже в "штатном" режиме, но в соответствии с главой 63 части третьей ГК РФ "Наследование по закону".
3.2. Неприватизированная недвижимость не становится имуществом наследодателя, но наследник проживает совместно с наследодателем.
Данное стечение обстоятельств не позволяет претендовать на наследование неприватизированной недвижимости в силу того, что собственник вышеуказанного объекта в лице муниципалитета сохраняет за собой право собственности на данный объект недвижимости вне зависимости от смерти ответственного квартиросъемщика и/или арендатора по договору социального найма, но позволяет претендовать на сохранение права проживания в неприватизированной недвижимости, при условии подтверждения данного факта в судебном порядке, для чего могут быть использованы показания свидетелей, в данном случае соседей, которые будут иметь для суда преимущественное значение, т.к. проживают по соседству с неприватизированной недвижимостью и имеют очевидную возможность постоянно наблюдать факт Вашего присутствия в оспариваемой недвижимости. Также факт проживания можно подтвердить корреспонденцией, приходящей по адресу неприватизированной недвижимости на Ваше имя, квитанциями об оплате коммунальных услуг, чеками на приобретение мебели, договорами и актами об оказании услуг по ремонту указанной недвижимости и проч.
3.3. Неприватизированная недвижимость не становится имуществом наследодателя, и наследник не проживает совместно с наследодателем.
Данное стечение обстоятельств является самым прискорбным и не позволяет претендовать на право собственности или право пользования жилым помещением. Но наследник сохраняет право наследовать имущество, находящееся в неприватизированной недвижимости.