ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПОМОЩИ СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ ПО ТЕЛЕФОНУ 799-37-89

Выселение членов семьи бывшего собственника

Согласно ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В отличие от ст. 31 ЖК РФ, которая распространяет свое действие на бывших членов семьи собственника жилого помещения, действие ст. 292 ГК РФ распространяется на членов семьи бывшего собственника.
Необходимо отметить, что до 1 января 2005 г. действовала старая редакция ст. 292 ГК РФ, которая не допускала прекращения прав пользования жилым помещением членов семьи собственника при переходе права собственности.
В настоящее время в обществе ведутся ожесточенные споры о соотношении данной нормы права и морали: что справедливее - выгонять бывших жен с детьми на улицу при продаже квартиры либо ограничивать право собственности правами пользования, ставить право пользования выше права собственности.
С одной стороны, право собственности охраняется законом. Право собственности включает в себя права владения, пользования и распоряжения (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Поэтому права пользования третьих лиц, изначально меньшие по объему, чем права собственника, не должны ограничивать последнего в осуществлении своих правомочий, в том числе по отчуждению своего имущества.
Однако, с другой стороны, данное право собственника делает членов его семьи незащищенными, позволяет путем притворных и мнимых сделок по отчуждению жилья выселять членов семьи на улицу, пополняя армию бездомных.
На практике возникает большое количество вопросов о применении данной нормы. Подлежит ли применению новая редакция ст. 292 ГК РФ, прекращающая права пользования жилым помещением членов семьи собственника, если момент перехода права собственности произошел до момента вступления поправок в силу (до 1 января 2005 г.)?
Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Таким образом, применять новую редакцию ст. 292 ГК РФ можно, только если момент перехода права собственности на жилое помещение возник после 1 января 2005 г.
Однако из общего правила о прекращении права собственности существует исключение, введенное судебной практикой. Так, в случае если член семьи собственника в момент приватизации имел равные с собственником права пользования жилым помещением, но отказался от приватизации в пользу собственника, действие ст. 292 ГК РФ на него не распространяется.
В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.
Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения ст. 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.
Такую позицию занимает Президиум Верховного Суда Российской Федерации в ответах на вопросы в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2005 года.