Действующим законодательством под коммунальной квартирой понимается квартира, в которой проживает несколько семей или отдельных людей вне зависимости от их родственных или иных отношений. Каждая семья или отдельный человек занимают одну или несколько комнат, вместе пользуются общей ванной и кухней.
Общее имущество в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат в коммунальной квартире и представляет собой помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (например, коридор, кухня, санузел).
По единогласному решению всех собственников комнат в коммунальной квартире размер общего имущества может быть изменен (увеличен или уменьшен). Например, могут быть объединен/разъединен санузел,увеличена кухня за счет коридора и т.д. Однако такое изменение возможно только если для этого имеются технические возможности и проект соответствующего переустройства и (или) перепланировки согласован с местной администрацией (администрацией района, города).
В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки квартира должна быть приведена в первоначальное состояние в разумный срок. К сожалению, закон не содержит пояснений о том, какой срок нужно считать разумным. Как правило, такой срок устанавливает орган местной администрации, направивший требование о приведении квартиры в первоначальное состояние.
Исходя из того, что собственники комнат в коммунальной квартире обладают объектами общего имущества в данной квартире на праве общей долевой собственности, их доли в общем имуществе не обязательно являются равными. Для собственников жилых комнат в коммунальной квартире доли в общем имуществе определяются пропорционально размеру общей площади комнаты собственника.
В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Гражданский кодекс РФ допускает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. В этой связи участник долевой собственности — собственник комнаты в коммунальной квартире, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Однако если установленный порядок использования общего имущества не соблюден (к примеру, не было получено согласие всех сособствен-ников на внесение в имущество улучшений, а такое согласие требовалось), то такой участник долевой собственности право на увеличение своей доли не имеет.
В случае, когда собственник комнаты в коммунальной квартире отчуждает свою комнату иному лицу (продает, дарит, меняет и т.п.), к новому собственнику (приобретателю) переходит не только право собственности на указанную комнату, но и право собственности на принадлежавшую прежнему собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. В таком случае доля нового собственника в праве общей собственности будет равной доле прежнего собственника.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире не может быть:
а) выделена в натуре, то есть нельзя требовать, чтобы часть площади общих помещений, соответствующая вашей доле, была передана в ваше исключительное пользование и распоряжение. Какой бы большой ни была ваша доля в общем имуществе коммунальной квартиры, этим общим имуществом вправе пользоваться все собственники комнат; 2*
б) отчуждена (продана, подарена, обменена и т.п.) отдельно от передачи права собственности на комнату в коммунальной квартире, принадлежащую собственнику соответствующей доли.
В случае продажи комнаты в коммунальной квартире собственники остальных комнат в этой коммунальной квартире обладают правом преимущественной покупки (правом преимущества).
Продавец комнаты обязан известить в письменной форме остальных собственников комнат о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные собственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою комнату любому лицу.
При продаже комнаты с нарушением права преимущественной покупки любой другой собственник комнаты в этой коммунальной квартире имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Перечисленные правила применяются также при отчуждении комнаты по договору мены.
Законом особо определен порядок заселения комнат в коммунальных квартирах.
Законодательство определяет своеобразную очередность требований, касающихся улучшения жилищных условий, которые могут быть предъявлены лицами, проживающими в коммунальной квартире, в которой по тем или иным причинам освободилось жилое помещение (изолированная комната или несколько комнат).
При этом закон исходит из необходимости предоставления такого освободившегося жилого помещения прежде всего наименее социально защищенным гражданам.
В первую очередь подлежат удовлетворению требования тех претендентов на освободившуюся жилую площадь, которые на дату освобождения соответствующего жилого помещения фактически признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
Обратим внимание, что в данном случае речь идет не о любых категориях граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным законодательством, а лишь о тех лицах, которые одновременно признаны малоимущими.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Указанным гражданам освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире предоставляется по договору социального найма.
Во вторую очередь (если в коммунальной квартире нет граждан, которым освободившееся жилое помещение предоставляется в первую очередь) соответствующая комната предоставляется гражданам, которые фактически не признаны, но могут быть признаны малоимущими по основаниям и в порядке, установленным законодательством, при обязательном условии, что на одного члена семьи таких граждан приходится меньший размер общей площади жилого помещения, чем норма предоставления жилой площади, установленная в данной местности (всероссийский стандарт социальной нормы площади жилого помещения установлен постановлением Правительства РФ от 29 сентября 2005 г. № 541 из расчета 18 кв. метров общей площади жилья на одного гражданина).
Претендентам второй очереди, обратившимся с соответствующим заявлением, освободившееся жилое помещение также предоставляется по договору социального найма,
В третью очередь (если в коммунальной квартире нет граждан, которым освободившееся жилое помещение предоставляется в первую и во вторую очереди) указанное жилое помещение может быть продано гражданам, на одного члена семьи которых приходится меньший размер общей площади жилого помещения, чем установленная в данной местности норма предоставления. Для этого случая закон не требует, чтобы покупатель по договору купли-продажи жилого помещения был признан малоимущим и (или) нуждающимся в жилом помещении. Необходимо только заявление, выражающее намерение потенциального покупателя приобрести освободившееся жилое помещение на основании возмездного договора.
Если в коммунальной квартире нет граждан, которые могли бы претендовать на освободившееся жилое помещение в такой квартире в порядке очередности, о которой говорилось выше, то освободившееся помещение предоставляется по договору социального найма не проживающим в данной квартире гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Таким образом, надо иметь в виду, что правом присоединить комнату на безвозмездной основе могут пользоваться только малоимущие граждане, которые могут быть как нанимателями, так и собственниками других комнат.
Также применительно к коммунальным квартирам имеются определенные особенности обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма. Так, обмен не допускается в случае, если в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. К таким хроническим заболеваниям, например, относятся активные формы туберкулеза, эпилепсия с частыми припадками, гангрена конечностей.
Для передачи в поднаем жилого помещения (комнаты), находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всех остальных нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех остальных собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Как и в случае с обменом, не допускается поднаем, если в комнату в коммунальной квартире вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Если ваша проблема требует детального рассмотрения, то по всем вопросам, связанным с коммунальными квартирами, вы можете записаться на консультацию юриста по телефону: (495) 799-37-89.
|
