ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПОМОЩИ СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ ПО ТЕЛЕФОНУ 799-37-89

КАКИЕ ПРАВА У ВЛАДЕЛЬЦА ЖИЛЬЯ, ПОДЛЕЖАЩЕГО СНОСУ?

При выделении земельного участка под строительство многоэтажного жилого дома все постройки на этом участке должны быть снесены застройщиком. Подчас собственники или владельцы таких построек не знают о своих правах и как эти права отстаивать в зависимости от того, каков статус построек.
Объем прав у владельцев сносимого жилья зависит прежде всего от правового положения каждого конкретного владельца. Владеть жилым помещением можно по договору социального найма, и в этом случае при сносе жилья наниматель, члены семьи нанимателя и иные граждане, проживающие в жилом помещении, могут претендовать на одни условия дальнейшего проживания. Собственник жилого помещения (собственники, если жилое помещение находится в долевой собственности или жилое помещение является совместно нажитым имуществом супругов) вправе рассчитывать на совершенно другой объем прав.
Кроме того, в отличие от прежнего жилищного законодательства РФ действующий с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ предусмотрел порядок обеспечения жилыми помещениями членов жилищного кооператива в связи со сносом дома. При этом закреплен различный порядок для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пай.
Однако вопрос о правах владельцев сносимого жилья напрямую связан с вопросом о порядке и основаниях такого сноса. Поэтому, чтобы грамотно отстаивать свои права, необходимо знать, в каких случаях снос дома невозможен, не нарушены ли нормы законодательства РФ при предоставлении земельного участка для строительства нового жилого дома.
Единственным основанием для сноса жилого дома является решение уполномоченного органа о сносе в связи с признанием дома аварийным и непригодным для проживания. Под жилым помещением в аспекте рассматриваемого вопроса понимаются:
1) жилой дом, а именно определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;
2) квартира, то есть структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
3) и наконец, комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу.
В соответствии с указанным Положением не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:
1) отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
2) отсутствие в жилом доме свыше пяти этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
3) несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.
Согласно п. 7 вышеуказанного Положения признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется не иначе как межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома требованиям закона.
В состав комиссии под председательством руководителя соответствующего органа включаются также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций.
Немаловажным моментом является то, что к работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях - квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса. Таким образом, если собственник жилья не привлечен к работе в указанной комиссии, то решение, принятое ею (независимо от конкретного результата), является незаконным. Иными словами, без подписи собственника на акте проверки дома на предмет пригодности для проживания такой акт не имеет юридической силы. В законодательстве РФ нет механизма замены подписи собственника на указанном акте, поэтому, не приняв участие в работе комиссии, собственник фактически делает невозможным признание дома непригодным для проживания.
Стоит обратить внимание на то, что собственник имеет право совещательного голоса в комиссии, в связи с этим его несогласие с выводами комиссии не влечет каких-либо серьезных результатов.
Орган местного самоуправления также вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.
В соответствии с п. 10 ст. 32 ЖК РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Жилищное законодательство РФ довольно подробно регламентирует порядок предоставления жилого помещения в связи со сносом в результате признания непригодным для проживания дома.
Признав жилой дом аварийным или непригодным для проживания, соответствующий орган (государственный или муниципальный) автоматически возлагает на себя обязанность по предоставлению иного жилого помещения. На практике особые трудности возникают, когда, например, в многоквартирном жилом доме расположены жилые помещения, занимаемые по договору социального найма, и приватизированные жилые помещения, то есть собственность граждан. В последнем случае предоставить бывшему собственнику квартиру по договору социального найма не позволяет закон, поэтому собственник вправе рассчитывать только на денежную компенсацию жилья. Поскольку предоставление ему аналогичного жилого помещения в собственность также не допускается, а при предоставлении социального жилья собственник фактически лишается своего имущества, что недопустимо Конституцией РФ.
Итак, в соответствии со ст. 86 ЖК РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
При выселении из жилого помещения в связи со сносом и предоставлении другого благоустроенного жилого помещения не учитывается состав семьи нанимателя жилого помещения в доме, подлежащем сносу, но учитывается размер занимаемой им жилой площади и другие заслуживающие внимания обстоятельства.
Поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете.
Действовавшее ранее жилищное законодательство РФ (ЖК РСФСР) обязывало предоставлять при сносе жилые помещения с таким расчетом, чтобы, проживая во вновь предоставленном жилом помещении, жильцы переставали быть нуждающимися в улучшении жилищных условий, то есть на каждого жильца жилая площадь не должна была быть меньше нормы. В настоящее время, как видим, вновь предоставляемое жилье должно быть "равнозначным", иными словами, по площади совпадающим с ранее занимаемым. Такие требования закона, естественно, ухудшают положение проживающих в сносимом жилье. Однако, с другой стороны, исключают некоторые абсурдные ситуации.
Например, узнав о том, что тот или иной дом признан аварийным или непригодным для проживания, наниматель вселял и регистрировал по месту жительства в свое жилое помещение всех своих родственников и знакомых с тем, чтобы при сносе получить жилое помещение, намного большее по площади, либо несколько жилых помещений. Здесь наниматель и лица, проживающие в муниципальном жилье, не нарушают закон. В соответствии с ч. 1 ст. 27 Конституции Российской Федерации каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. Отказать в регистрации по месту жительства в жилом помещении, которое признано непригодным для проживания, соответствующие органы не могут. Единственный запрет, который существует по отношению к таким жилым помещениям, это запрет на приватизацию жилья.
Тем самым жильцы, используя нормы жилищного законодательства и идя не совсем честным путем, провоцировали возникновение неизбежного конфликта. В такой ситуации у муниципального органа просто не было возможности расселить всех жильцов, которые в свою очередь, проживали в аварийном доме несколько лет, а то и не один десяток лет. Такое положение вещей становилось тупиковым для всех сторон.
Вместе с тем предоставляемое жилое помещение должно быть "благоустроенным", то есть отвечать санитарным нормам, должно быть оборудовано таким образом, чтобы можно было пользоваться всеми коммунальными услугами.
Статья 57 ЖК РФ говорит о том, что гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди.
Исходя из анализа норм жилищного законодательства РФ, можно сделать вывод о том, что фактически им предусмотрены два основания сноса жилых помещений:
1) признания жилых помещений аварийными и непригодными для проживания;
2) снос при изъятии земельного участка, на котором находится жилое помещение, для государственных и муниципальных нужд.
Объем прав владельцев кооперативных квартир в данном случае зависит от этих оснований. Согласно ст. 134 ЖК РФ в случае сноса дома к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются различные правила для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая. Как было сказано выше, данная норма является новеллой в жилищном праве РФ.
Итак, при сносе жилого дома в результате признания его непригодным для проживания выселяемый член жилищного кооператива, не выплативший пай, имеет право на предоставление ему другого благоустроенного жилого помещения по правилам предоставления жилья по договору социального найма. Напомним, что такое жилое помещение к тому же должно быть равнозначным ранее занимаемому. Предполагается, что пай не должен быть выплачен не на момент признания жилого дома непригодным для проживания, а на момент выселения. В законе напрямую не сказано, что члену жилищного кооператива, не выплатившему пай, предоставляется взамен жилое помещение по договору социального найма. Однако из смысла ст. 134 ЖК РФ усматривается именно это.
Такое положение вещей представляется не совсем справедливым, поскольку законодательно не решен вопрос о том, подлежит ли возмещению сумма, уже уплаченная таким лицом. Например, член жилищного кооператива оплатил 90% окончательной суммы пая за квартиру. Жилой дом, принадлежащий кооперативу, признан непригодным для проживания в нем, поэтому указанный член жилищного кооператива имеет право на новое жилое помещение по договору социального найма. Но по договору социального найма жилье предоставляется бесплатно, причем такое же жилье, как и члену кооператива, выплатившему, к примеру, 10% пая. Тем самым два лица получают одинаковое жилье, но размер денежных средств они затратили разный. В такой ситуации представляется, что уже оплаченную сумму пая должен возместить орган, принявший решение о сносе кооперативного дома, поскольку он обеспечивает и жильем.
В случае отказа этого органа от возмещения пая члену кооператива следует обратиться в суд с иском о таком возмещении, обосновав его, исходя из приведенных норм и аналогии закона.
В соответствии со ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Поскольку часть оплаченного пая представляет собой имущество в виде денежных средств, то в этой ситуации владелец части пая имеет право на возмещение убытков на основании ст. 15 ГК РФ. Так как вины в признании жилого дома непригодным для проживания члена кооператива нет, то таким признанием нарушено его право на выплаченные денежные средства и на получение в собственность квартиры. В соответствии с гражданским законодательством РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Порядок отселения члена жилищного кооператива, выплатившего пай полностью, аналогичен порядку отселения собственника жилья в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Здесь законодатель исходил прежде всего из того, что такой член кооператива уже является собственником квартиры. Несмотря на то что право собственности на жилье как на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права собственности, в соответствии со ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Соответственно, по смыслу закона член кооператива, выплативший пай полностью, является собственником квартиры.
Однако изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является лишь одним из оснований для сноса жилого дома. Жилищное законодательство РФ прямо не регулирует порядок возмещения собственнику расходов при изъятии жилого помещения в иных случаях, например при признании дома аварийным и подлежащим сносу. Поэтому и в этом случае применяется аналогия закона.
Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется следующим образом. В соответствии со ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника только путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В данной норме закона усматривается некоторое противоречие с Конституцией РФ, где сказано о том, что собственность может быть изъята не иначе как для государственных нужд. В частности, ст. 35 Конституции РФ говорит о том, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Таким образом, Конституция РФ допускает отчуждение (изъятие) имущества только для государственных нужд.
Тем не менее жилищное законодательство РФ регламентирует, что выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Для изъятия земельного участка необходимо решение соответствующего (государственного или муниципального) органа, которое подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кроме того, собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
Тем самым видно, что согласие собственника на изъятие требуется только в двух случаях:
1) когда происходит выкуп части имущества (жилого помещения);
2) когда истек годичный срок с момента государственной регистрации решения об изъятии жилого помещения.
Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются только соглашением с собственником жилого помещения. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются следующие составляющие:
1) рыночная стоимость жилого помещения;
2) убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с:
- изменением места проживания;
- временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения;
- переездом;
- поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него;
- оформлением права собственности на другое жилое помещение;
- досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Исходя из приведенных положений, следует, что собственник, не согласный с изъятием его жилья, может затянуть процесс переговоров, отвергая все предложения о выкупной цене, а по прошествии одного года не давать согласия на такое изъятие. В данном случае собственнику следует иметь в виду, что законодатель предусмотрел возникновение такой ситуации. В частности, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления об изъятии жилья.
Следует иметь в виду, что в данном случае собственником может выступать как физическое или юридическое лицо, так и муниципальный орган, являющийся собственником жилых домов, заселенных по договорам социального найма жилого помещения.
Приведенными выше нормами жилищного законодательства РФ подчас неправомерно пользуются застройщики жилья, которым муниципальным или государственным органом предоставлен земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома. Наиболее распространенными являются ситуации, когда возникает конфликт между застройщиками и владельцами сносимого жилья.
Отстаивая свои права, таким владельцам жилых помещений прежде всего необходимо помнить, что предоставление земельного участка для строительства не может рассматриваться как изъятие жилья для государственных или муниципальных нужд. Если изъять жилье для этих целей позволяет закон, то лишить имущества (в том числе недвижимого) в целях строительства другого жилого дома невозможно. Застройщик преследует не общественную или государственную, а коммерческую цель.
Кроме того, законодательно не отрегулировано отселение застройщиком граждан, владеющих жилым помещением по договору социального найма. По общему правилу предоставляет жилье взамен сносимого жилого дома тот, кто сносит. Однако лицам, владеющим социальным жильем, должны предоставляться жилые помещения также по договору социального найма. В свою очередь, правомочием по предоставлению жилья по договору социального найма обладают только государственные или муниципальные органы. В связи с этим возникает тупиковая ситуация, когда владелец социального жилья отказывается от отселения, а застройщик не имеет рычагов для такого отселения.
В то же время собственник сносимого для застройки жилья имеет право на возмещение ему стоимости жилья или на предоставление в собственность другого жилого помещения. При определении сторонами суммы возмещения необходимо учитывать, что жилье и другие постройки на земельном участке должны принадлежать их владельцу на праве собственности. Право собственности должно быть соответствующим образом зарегистрировано, поскольку право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Самовольные постройки (а таковые довольно распространены в частных домовладениях) не являются объектом права собственности, а в соответствии со ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
При этом при недостижении соглашения между собственником и застройщиком по этому вопросу закон на стороне собственника. Это вытекает из приведенной выше нормы Конституции РФ, согласно которой никто не может быть лишен права собственности иначе как по решению суда. Решение суда об отселении в такой ситуации невозможно, так как законодательство РФ позволяет отселять по решению суда только при изъятии жилья в государственных или муниципальных целях. Поэтому собственник сносимого жилья, исходя из свободы права собственности и распоряжения ей, вправе назначить любую цену за свое имущество.
Что же касается владельцев жилых помещений по договору социального найма, то им можно порекомендовать занять позицию, аналогичную позиции собственника. Никакой застройщик не вправе лишать таких граждан жилья и отселять их без их согласия. На практике этот вопрос решается следующим образом. Застройщик компенсирует в денежной форме жильцам их право на него либо предоставляет в собственность другое жилье. Хотя такая форма решения проблемы не соответствует закону, представляется, что это единственный выход из создавшегося положения.
Также порой застройщик в процессе отселения неправомерно ссылается на то, что жилье, которое предстоит снести, является якобы аварийным или непригодным для проживания. Однако владельцу сносимого жилья следует показать свою образованность в этом вопросе, указав застройщику, что признание жилого дома непригодным для проживания (порядок такого признания был рассмотрен выше) может осуществляться государственным или муниципальным органом и отселять из такого жилья (причем за свой счет) могут только эти органы, а не застройщик - коммерческая организация или жилищный кооператив.
Предоставление земельного участка, на котором расположены другие дома, для строительства должно оформляться решением соответствующего государственного или муниципального органа, которое, в свою очередь, является основанием для заключения договора аренды земли. Как правило, в таком решении (постановлении) на застройщика возлагается обязанность по сносу за его счет существующих строений, расположенных на участке. Такой пункт решения (постановления), очевидно, является незаконным, так как владельцы жилья фактически лишаются своих прав, но не в связи с государственными или муниципальными целями. Поэтому у владельцев сносимого жилья есть все основания обжаловать это решение в судебном порядке. В соответствии со ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему. Заявление может быть подано гражданином в суд по месту его жительства или по месту нахождения органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, решение, действие (бездействие) которых оспариваются.
Еще одним способом защиты права собственности в соответствии со ст. 12 ГК РФ является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки, а также признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.
Предоставление земельного участка по правовой природе является не чем иным как сделкой, заключенной между застройщиком и соответствующим органом. На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Поэтому владелец сносимого жилого помещения вправе обратиться в суд с требованием о признании данной сделки недействительной и о применении последствий ничтожности сделки.
Целесообразно обращаться в суд с несколькими требованиями одновременно. Так, постановлением главы администрации города С. жилищному кооперативу "К" предоставлен земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома сроком на 25 лет. На данном участке расположено несколько жилых домов, собственником одного из которых является А. На основании данного постановления между Управлением землепользования администрации города С. и жилищным кооперативом "К" заключен договор аренды, который зарегистрирован в установленном законом порядке. При этом в постановлении о выделе земельного участка глава администрации города С. обязал жилищный кооператив за свой счет "изъять из жилищного фонда" и снести жилые помещения, принадлежащие собственникам. Собственник одного из домов А. обратился в суд с требованием о признании незаконным данного постановления и о признании сделки по предоставлению земельного участка и договору аренды недействительными. Свои исковые требования истец обосновал тем, что в соответствии с Конституцией РФ, жилищным и гражданским законодательством РФ изъять частную собственность возможно лишь для государственных и муниципальных нужд, а не для нужд жилищного кооператива. Суд, рассмотрев гражданское дело, выяснил, что перед сделкой по предоставлению земельного участка жилищный кооператив "К" не заключил с собственниками сносимого жилья договора об отселении или о возмещении стоимости жилья. В результате суд вынес решение об удовлетворении исковых требований истца, поскольку никто не может быть лишен собственности (в том числе и недвижимого имущества) иначе как для государственных или муниципальных нужд. Таких нужд суд в этой ситуации не усмотрел.
В любом случае при сносе жилого помещения его владелец имеет широкие права и возможности для отстаивания своих интересов, но результат решения этого вопроса напрямую зависит от активности позиции владельцев и собственников.

ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПОМОЩИ СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ ПО ТЕЛЕФОНУ 799-37-89

О ПОРЯДКЕ ПРИМЕНЕНИЯ НОРМ ЖК РФ О ВЫСЕЛЕНИИ

Согласно ст. 3 ч. 4 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральным законодательством РФ. В законодательных актах субъектов РФ, муниципальных образований, локальных актах государственных органов не могут быть предусмотрены иные основания выселения из жилого помещения, а если они предусмотрены, то не должны применяться. Законодательство РФ в этой части не предоставляет дополнительных полномочий по регулированию выселения из жилых помещений иным субъектам законотворческой деятельности. Связано это, думается, с необходимостью строгого соблюдения ст. 25 Конституции РФ о неприкосновенности жилища.
Лишение жилья - это не только его фактическое изъятие у живущих в нем людей. Этим понятием охватывается и прекращение их права на проживание в доме или квартире, где они проживали во время действия договора. Законодатель устанавливает недопустимость произвольного ограничения прав жильцов на получение коммунальных услуг. То есть они могут быть лишены их только в установленном федеральными законами порядке.
По общему правилу, исходя из смысла норм жилищного и гражданского законодательства РФ, выселение из жилого помещения по любому основанию допустимо не иначе, как по решению суда. Поскольку жилищная проблема в настоящее время решается в РФ на уровне государственной политики, государственных программ, жилье является приоритетом в плане защиты прав граждан. Только суд вправе решать, подлежит ли лицо выселению из занимаемого жилого помещения, какими бы виновными не были основания такого выселения. ЖК РФ лишь указывает основания и порядок выселения, которым должен руководствоваться суд при вынесении соответствующего решения. Лишь в исключительных случаях (например, когда проживание в жилом помещении невозможно вследствие угрозы обвала, обрушения) допускается выселение лица во внесудебном порядке. Но такое выселение носит форс-мажорный характер, направлено на сохранение жизни и здоровья проживающих в таком помещении жильцов.
Порядок исполнения судебных решений регулируется Федеральным законом РФ от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве". Согласно нормам данного Закона только судебный пристав-исполнитель наделен полномочиями по принятию мер к непосредственному выселению граждан, никто иной (ни физическое лицо, ни должностное лицо государственного или муниципального органа) не может выселить лицо из жилого помещения, даже при наличии судебного решения.
Надо сказать, что помимо ЖК РФ гражданским законодательством РФ предусмотрен порядок расторжения договора найма жилого помещения и выселения из жилого помещения. Но данные правоотношения возникают в процессе коммерческой деятельности лица, когда заключается гражданско-правовой договор найма жилого помещения. Так, согласно ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Письменное предупреждение должно быть вручено нанимателю лично под роспись или иным способом, в любом случае у наймодателя должно быть подтверждение того, что такое предупреждение получено нанимателем. По истечении трех месяцев договор найма считается расторгнутым автоматически, и у наймодателя возникает основание для выселения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
Без предупреждения договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке по требованию наймодателя в предусмотренных Законом случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
В интересах нанимателя законодательством предусмотрено предоставление срока не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Такой срок может быть установлен не наймодателем, а только судом. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Возможность такой отсрочки вызвана тем, что у нанимателя данное жилое помещение может быть единственным, и у него отсутствуют основания для вселения в иное жилое помещение. При этом наниматель обязан предоставить в суд документы или иные доказательства невозможности выселиться из жилого помещения сразу после вступления решения суда в законную силу.