1) признания жилых помещений аварийными и непригодными для проживания;

2) снос при изъятии земельного участка, на котором находится жилое помещение, для государственных и муниципальных нужд.

В настоящей статье нами не рассматриваются случаи, когда у собственников индивидуальных домов или квартир выкупается земля вместе с жильем под коммерческое строительство частными инвесторами. В этом случае их отношения регулируются нормами гражданского законодательства с соблюдением их прав на жилье. Единственным основанием для сноса жилого дома является решение уполномоченного органа о сносе в связи с признанием дома аварийным и непригодным для проживания. Под жилым помещением понимаются:

1) жилой дом, а именно определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;

2) квартира, то есть структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

3) и наконец, комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу.

В соответствии с указанным Положением не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:

1) отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;

2) отсутствие в жилом доме свыше пяти этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;

3) несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям.

Согласно п. 7 вышеуказанного Положения признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется не иначе как межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома требованиям закона.

В состав комиссии под председательством руководителя соответствующего органа власти по управлению имуществом (федерального, регионального или местного) включаются также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций.

Немаловажным моментом является то, что к работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях — квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса. Таким образом, если собственник жилья не привлечен к работе в указанной комиссии, то решение, принятое ею (независимо от конкретного результата), является незаконным. Иными словами, без подписи собственника на акте проверки дома на предмет пригодности для проживания такой акт не имеет юридической силы. В законодательстве Российской Федерации нет указания на возможность оставить указанный акт без подписи собственника, поэтому, не приняв участия в работе комиссии, собственник фактически делает невозможным признание дома непригодным для проживания.

Стоит обратить внимание на то, что собственник имеет право совещательного голоса в комиссии, в связи с этим его несогласие с выводами комиссии не влечет каких-либо серьезных результатов.

Орган местного самоуправления также вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.

В соответствии с п. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Жилищное законодательство Российской Федерации довольно подробно регламентирует порядок предоставления жилого помещения в связи со сносом в результате признания непригодным для проживания дома.

Признав жилой дом аварийным или непригодным для проживания, соответствующий орган (государственный или муниципальный) автоматически возлагает на себя обязанность по предоставлению иного жилого помещения.

На практике трудности возникают, когда, например, в многоквартирном жилом доме расположены жилые помещения, занимаемые по договору социального найма, и приватизированные жилые помещения, то есть собственность граждан. В последнем случае предоставить бывшему собственнику квартиру по договору социального найма не позволяет закон. Такой собственник вправе рассчитывать на денежную компенсацию рыночной стоимости жилья. В качестве альтернативы закон устанавливает, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Итак, в соответствии со ст. 86 Жилищного кодекса РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

При выселении из жилого помещения в связи со сносом и предоставлении другого благоустроенного жилого помещения не учитывается состав семьи нанимателя жилого помещения в доме, подлежащем сносу, но учитываются размер занимаемой им жилой площади и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

Поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете.

Действовавшее ранее жилищное законодательство Российской Федерации (Жилищный кодекс РСФСР) обязывало предоставлять при сносе жилые помещения с таким расчетом, чтобы, проживая во вновь предоставленном жилом помещении, жильцы переставали быть нуждающимися в улучшении жилищных условий, то есть на каждого жильца жилая площадь не должна была быть меньше нормы. В настоящее время, как видим, вновь предоставляемое жилье должно быть равнозначным, иными словами, по площади совпадающим с ранее занимаемым. Такие требования закона, естественно, ухудшают положение проживающих в сносимом жилье. Однако, с другой стороны, исключают некоторые абсурдные ситуации.

Например, узнав о том, что тот или иной дом признан аварийным или непригодным для проживания, наниматель вселял и регистрировал по месту жительства в свое жилое помещение всех своих родственников и знакомых с тем, чтобы при сносе получить жилое помещение, намного большее по площади, либо несколько жилых помещений.

Вместе с тем предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным, то есть отвечать санитарным нормам, должно быть оборудовано таким образом, чтобы можно было пользоваться всеми коммунальными услугами.

Закон отдельно регулирует права владельцев кооперативных квартир в случае сноса жилого дома. Согласно ст. 134 Жилищного кодекса РФ при сносе дома к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются различные правила для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.

Итак, в случае сноса жилого дома в результате признания его непригодным для проживания выселяемый член жилищного кооператива, не выплативший пай, имеет право на предоставление ему другого благоустроенного жилого помещения по правилам предоставления жилья по договору социального найма. Напомним, что такое жилое помещение к тому же должно быть равнозначным ранее занимаемому. Предполагается, что пай не должен быть выплачен не на момент признания жилого дома непригодным для проживания, а на момент выселения.

Порядок отселения члена жилищного кооператива, выплатившего пай полностью, аналогичен порядку отселения собственника жилья в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Здесь законодатель исходил, прежде всего, из того, что такой член кооператива уже является собственником квартиры. Несмотря на то что право собственности на жилье как на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права собственности, в соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Соответственно, по смыслу закона член кооператива, выплативший пай полностью, является собственником квартиры.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется следующим образом. В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника только путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Для изъятия земельного участка необходимо решение соответствующего (государственного или муниципального) органа, которое подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (то есть в органе Федеральной регистрационной службы).

Кроме того, собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Тем самым видно, что согласие собственника на изъятие требуется только в двух случаях:

1) когда происходит выкуп части имущества (жилого помещения);

2) когда не истек годичный срок с момента государственной регистрации решения об изъятии жилого помещения.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением.

Однако при определении выкупной цены жилого помещения на собственника могут быть отнесены затраты и убытки, связанные с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. Иными словами, собственнику выплатят только стоимость жилья, которую оно имело до производства улучшений.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются только соглашением с собственником жилого помещения.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются следующие составляющие:

1) рыночная стоимость жилого помещения;

2) убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с:

— изменением места проживания;
— временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения;
— переездом;
— поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него;
— оформлением права собственности на другое жилое помещение;
— досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (например, если жилье было сдано внаем, то собственнику должны возместить всю сумму, которую он бы получил от нанимателя за весь оставшийся период найма).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Исходя из приведенных положений, следует, что собственник, не согласный с изъятием его жилья, может затянуть процесс переговоров, отвергая все предложения о выкупной цене. В данном случае собственнику следует иметь в виду, что законодатель предусмотрел возникновение такой ситуации. В частности, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления об изъятии жилья.

Приведенными выше нормами жилищного законодательства Российской Федерации подчас неправомерно пользуются застройщики жилья, которым муниципальным или государственным органом предоставлен земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома. Наиболее распространенными являются ситуации, когда возникает конфликт о расселении между застройщиками и владельцами сносимого жилья.

Отстаивая свои права, таким владельцам жилых помещений прежде всего необходимо помнить, что предоставление земельного участка для строительства не может рассматриваться как изъятие жилья для государственных или муниципальных нужд. Если изъять жилье для этих целей позволяет закон, то лишить имущества (в том числе недвижимого) в целях строительства другого жилого дома невозможно. Застройщик преследует не общественную или государственную, а коммерческую цель.

Кроме того, законодательно не отрегулировано отселение застройщиком граждан, владеющих жилым помещением по договору социального найма. По общему правилу предоставляет жилье взамен сносимого жилого дома тот, кто сносит. Однако лицам, владеющим социальным жильем, должны предоставляться жилые помещения также по договору социального найма. В свою очередь, правомочием по предоставлению жилья по договору социального найма обладают только государственные или муниципальные органы. В связи с этим возникает тупиковая ситуация, когда владелец социального жилья отказывается от отселения, а застройщик не имеет рычагов для такого отселения.

В то же время собственник сносимого для застройки жилья имеет право на возмещение ему стоимости жилья или на предоставление в собственность другого жилого помещения. При определении сторонами суммы возмещения необходимо учитывать, что жилье и другие постройки на земельном участке должны принадлежать их владельцу на праве собственности. Право собственности должно быть соответствующим образом зарегистрировано, поскольку право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Самовольные постройки (а таковые довольно распространены в частных домовладениях) не являются объектом права собственности, а в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

При этом в случае недостижения соглашения между собственником и застройщиком по этому вопросу закон остается на стороне собственника. Решение суда об отселении в такой ситуации невозможно, так как законодательство Российской Федерации позволяет отселять по решению суда только при изъятии жилья в государственных или муниципальных целях. Поэтому собственник сносимого жилья, исходя из свободы права собственности и распоряжения ею, вправе назначить любую цену за свое имущество.

Что же касается владельцев жилых помещений по договору социального найма, то им можно порекомендовать занять позицию, аналогичную позиции собственника. Никакой застройщик не вправе лишать таких граждан жилья и отселять их без их согласия.

Также порой застройщик в процессе отселения неправомерно ссылается на то, что жилье, которое предстоит снести, является якобы аварийным или непригодным для проживания. Однако владельцу сносимого жилья следует показать свою образованность в этом вопросе, указав застройщику, что признание жилого дома непригодным для проживания (порядок такого признания был рассмотрен выше) может осуществляться государственным или муниципальным органом и отселять из такого жилья (причем за свой счет) могут только эти органы, а не застройщик -*-коммерческая организация или жилищный кооператив.

Предоставление земельного участка, на котором расположены другие дома, для строительства должно оформляться решением соответствующего государственного или муниципального органа, которое, в свою очередь, является основанием для заключения договора аренды земли. Как правило, в таком решении (постановлении) на застройщика возлагается обязанность по сносу за его счет существующих строений, расположенных на участке. Такой пункт решения (постановления), очевидно, является . незаконным, так как владельцы жилья фактически лишаются своих прав, но не в связи с государственными или муниципальными целями.

Соответственно указанное решение (постановление) местной администрации можно вполне успешно обжаловать в суде.

В любом случае следует помнить, что при сносе жилого помещения его владелец имеет широкие права и возможности для отстаивания своих интересов, но результат решения этого вопроса напрямую зависит от активности позиции самих владельцев и собственников.

Если ваша проблема требует детального рассмотрения, то по всем вопросам, связанным со сносом домов (пятиэтажек) и переселением, вы можете записаться на консультацию юриста по телефону: (495) 799-37-89.